Haus ohne Makler verkaufen: wann es sich lohnt, wann nicht

Wer die Maklerprovision sparen will, denkt zuerst an den Privatverkauf. Das ist legitim und in manchen Fällen die richtige Wahl. Die ehrliche Antwort lautet trotzdem: Es kommt darauf an. Ich schreibe das als Makler und versuche, Ihnen die Entscheidung so neutral wie möglich zu machen. Denn ein schlecht gelaufener Privatverkauf kostet am Ende oft mehr, als Sie an Provision sparen wollten.

Ohne oder mit Makler: der direkte Vergleich

Was kostet ein Makler? Die Provision in Zahlen

Die Maklerprovision liegt in Deutschland meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, in Schleswig-Holstein sind 7,14 Prozent üblich. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die ein Verbraucher kauft, das Teilungsgebot nach § 656c BGB: Käufer und Verkäufer tragen die Provision zu gleichen Teilen. Als Verkäufer zahlen Sie also nicht mehr die volle Courtage allein.

Ein Beispiel bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro:

Was der Privatverkauf wirklich kostet

„Ohne Makler heißt kostenlos“ stimmt so nicht. Auch der Privatverkauf verursacht Ausgaben, die selten jemand offen aufführt. Hier eine ehrliche Aufstellung aus eigener Marktrecherche (Stand Juli 2026, Werte je nach Anbieter und Region):

Ziehen Sie diese Ausgaben und den Wert Ihrer Zeit von der gesparten Provision ab, schrumpft der Vorteil oft deutlich. Und der teuerste Posten steht in keiner dieser Zeilen: ein Verkaufspreis, der zu niedrig angesetzt ist. Schon wenige Prozent unter dem erzielbaren Wert kosten mehr, als jede Provision ausmacht.

Was Sie ohne Makler sparen und was dagegen steht

Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Gesamtprovision 7,14 % inkl. MwSt., nach § 656c BGB hälftig geteilt

Schritt für Schritt: So läuft der Verkauf ohne Makler

Wenn Sie sich für den Privatverkauf entscheiden, hilft eine klare Reihenfolge. Diese sieben Schritte bilden den Verkaufsprozess ab, den sonst der Makler steuert.

1. 01

   Wert ermitteln

   Setzen Sie einen realistischen Angebotspreis an. Mehr als rund zehn Prozent über dem Marktwert schreckt Käufer ab.

2. 02

   Unterlagen sammeln

   Besorgen Sie alle Dokumente, bevor die ersten Interessenten fragen. Fehlende Unterlagen bremsen jeden Verkauf.

3. 03

   Exposé erstellen

   Gute Fotos, ehrliche Beschreibung, klare Angaben. Das Exposé ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie.

4. 04

   Inserieren und vermarkten

   Schalten Sie Anzeigen auf den großen Portalen und definieren Sie, wen Sie ansprechen wollen.

5. 05

   Besichtigungen führen

   Bereiten Sie Antworten auf typische Fragen vor und zeigen Sie die Immobilie im besten Licht.

6. 06

   Bonität prüfen und verhandeln

   Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie verhandeln. So sortieren Sie zahlungsunfähige Interessenten aus.

7. 07

   Notartermin und Übergabe

   Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Die Schlüsselübergabe erfolgt erst nach vollständiger Zahlung.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Sammeln Sie die Dokumente früh, am besten bevor der erste Interessent fragt. Fehlt etwas, verzögert das den Verkauf und weckt Zweifel.

• → Aktueller Grundbuchauszug
• → Flurkarte oder Lageplan
• → Energieausweis (spätestens zur Besichtigung Pflicht)
• → Grundriss und Wohnflächenberechnung
• → Bauunterlagen, Baubeschreibung und Baugenehmigung
• → Grundsteuerbescheid und Nebenkostenaufstellung
• → Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung

Die größten Risiken

Das teuerste Risiko ist der falsche Preis. Wer zu hoch ansetzt, schreckt Käufer ab und muss später nachlassen. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Geld, oft mehr als eine Provision ausmacht. Dazu kommen unseriöse oder zahlungsunfähige Interessenten und rechtliche Fehler im Kaufvertrag. Wichtig ist die Aufklärungspflicht: Verschweigen Sie einen bekannten Mangel arglistig, haften Sie dafür, im schlimmsten Fall bis zur Rückabwicklung. Und ohne gültigen Energieausweis drohen schon im Inserat Bußgelder, denn seine Angaben sind gesetzlich vorgeschrieben.

Steuern nicht vergessen

Haben Sie selbst im Haus gewohnt oder es vor mehr als zehn Jahren gekauft, bleibt der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Andernfalls kann Spekulationssteuer anfallen. Die Details und die Besonderheit bei geerbten Immobilien lesen Sie im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.

Verkaufen, vermieten oder an die Bank?

Vor dem Verkauf lohnt der Blick auf die Alternativen. Wer die Immobilie nicht dringend zu Geld machen muss, kann sie auch vermieten und langfristig Erträge erzielen, mit dem Aufwand, den eine Vermietung mit sich bringt. Und die häufige Frage, ob man ein Haus einfach an die Sparkasse verkaufen kann: In der Regel nicht direkt. Banken und Sparkassen vermitteln über ihre Immobilienabteilung, ähnlich wie ein Makler. Wer ein schnelles Ankaufangebot annimmt, bekommt für die bequeme Abwicklung oft deutlich weniger als den Marktwert. Bevor Sie ein solches Angebot prüfen, sollten Sie den realistischen Wert kennen.

Wann ein Makler sich rechnet

Ein Makler kostet Provision, kann sie aber durch einen höheren Verkaufspreis wieder hereinholen. Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick bringen häufig mehr, als der Privatverkäufer allein erzielt. Dazu kommen Zeitersparnis und die Sicherheit, dass Vertrag und Ablauf stimmen. Weil sich Käufer und Verkäufer die Provision seit 2020 teilen, tragen Sie diese Kosten außerdem nicht mehr allein.

Entscheidungshilfe: was passt zu Ihnen?

Ohne Makler kann passen, wenn ein Käufer schon feststeht, die Immobilie in gefragter Lage liegt und Sie Zeit und Nerven mitbringen und sich etwas Erfahrung zutrauen. Mit Makler fahren Sie meist besser, wenn der Markt schwierig oder die Immobilie erklärungsbedürftig ist, wenn die Zeit knapp ist oder wenn die Lage emotional belastet, etwa bei einem geerbten Haus oder einer Scheidung.

Ehrlich gesagt: Wenn die vier Punkte in der linken Spalte auf Sie zutreffen, brauchen Sie mich für den Verkauf vielleicht gar nicht. Genau deshalb steht diese Checkliste hier.

Ihr Markt: Kreis Steinburg

Egal ob mit oder ohne Makler, die Grundlage jeder guten Entscheidung ist ein realistischer Marktwert. Und der hängt stark von der Lage ab: Innerhalb des Kreises Steinburg liegen zwischen benachbarten Orten und Straßen oft mehr als 100 Euro pro Quadratmeter. Eine pauschale Online-Schätzung trifft diese Spreizung nicht. Den Wert für Eigentümer im Kreis Steinburg und Umgebung schätze ich kostenlos und unverbindlich ein, persönlich vor Ort. Ob Sie danach selbst verkaufen oder mit mir, entscheiden Sie. Als Makler aus Hohenlockstedt mit Erlaubnis nach § 34c GewO und IHK-Qualifikation kenne ich den lokalen Markt aus erster Hand.