Hausverkauf: Ablauf in 8 Schritten und nötige Unterlagen

Ein Hausverkauf ist kein Hexenwerk, aber er hat viele Stationen. An jeder kann Zeit oder Geld verloren gehen. Wer die Reihenfolge kennt und die Unterlagen früh beisammen hat, verkauft ruhiger und meist zu einem besseren Preis. So sieht der Weg aus.

Der Ablauf in 8 Schritten

Der Weg zum Verkauf: 8 Stationen

jede Station im Detail direkt darunter

1. 01

   Wert ermitteln

   Ein realistischer Angebotspreis ist die Grundlage. Zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen, zu niedrig verschenken Sie Geld. Am belastbarsten ist der Termin vor Ort.

2. 02

   Unterlagen beschaffen

   Sammeln Sie früh alle Dokumente (siehe Checkliste). Fehlt etwas, bremst das jeden Interessenten aus.

3. 03

   Exposé erstellen

   Gute Fotos, ehrliche Beschreibung, vollständige Angaben. Das Exposé ist der erste Eindruck Ihrer Immobilie.

4. 04

   Vermarkten und inserieren

   Anzeigen auf den großen Portalen, dazu der regionale Kanal. Wer die Zielgruppe kennt, spricht sie gezielter an.

5. 05

   Besichtigungen führen

   Bereiten Sie Antworten auf typische Fragen zu Lage, Zustand und Kosten vor und zeigen Sie die Immobilie im besten Licht.

6. 06

   Verhandeln und Käufer prüfen

   Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung zeigen, bevor Sie sich festlegen. So sortieren Sie zahlungsunfähige Interessenten aus.

7. 07

   Notartermin

   Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkauf nicht wirksam (§ 311b BGB).

8. 08

   Kaufpreis und Übergabe

   Nach Zahlungseingang folgt die Übergabe: Zählerstände notieren, Übergabeprotokoll unterschreiben, Schlüssel übergeben.

Diese Unterlagen brauchen Sie

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller läuft der Verkauf. Vieles lässt sich früh und günstig besorgen.

Wer zahlt was?

Nicht alle Kosten trägt der Verkäufer. Der größte Posten, die Grunderwerbsteuer, geht zulasten des Käufers. Diese Übersicht zeigt, wer üblicherweise wofür aufkommt.

Wie lange dauert der Verkauf?

Eine feste Zahl gibt es nicht, aber gute Anhaltspunkte. Die Vorbereitung mit Bewertung, Unterlagen und Exposé dauert wenige Tage bis Wochen. Die Käufersuche mit Besichtigungen zieht sich meist über einen bis fünf Monate, abhängig von Lage und Preis. Nach dem Notartermin vergehen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe in der Regel noch einige Wochen. Insgesamt sind 3 bis 12 Monate ein realistischer Rahmen.

Der Notartermin im Detail

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und arbeitet für beide Seiten. Vorab erhalten Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf zur Prüfung. Beim Termin verliest der Notar den Kaufvertrag vollständig, klärt Fragen und beurkundet ihn mit den Unterschriften. Danach veranlasst er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer sichert. Sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, fordert er den Kaufpreis ein. Erst nach vollständiger Zahlung wechselt das Eigentum. Außerdem muss die Grunderwerbsteuer des Käufers beglichen sein, bevor das Finanzamt die Umschreibung freigibt.

Nach dem Notartermin

Mit der Unterschrift ist der Verkauf noch nicht abgeschlossen. Der Notar lässt zunächst eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie schützt den Käufer davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich noch einmal verkauft oder belastet wird. Erst wenn alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, fordert der Notar den Kaufpreis an. Gezahlt wird in der Regel direkt auf Ihr Konto. Ein Notaranderkonto, über das der Notar das Geld treuhänderisch abwickelt, ist heute die Ausnahme und nur in Sonderfällen sinnvoll.

Bevor das Eigentum endgültig übergeht, muss der Käufer die Grunderwerbsteuer zahlen. Erst dann stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt die Umschreibung nicht vornimmt. Ist der Kaufpreis geflossen, folgt die Übergabe: Sie notieren gemeinsam die Zählerstände, halten den Zustand in einem Übergabeprotokoll fest, übergeben die Schlüssel und melden Strom, Gas und Wasser um. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Steuern und Energieausweis

Zwei Punkte werden oft unterschätzt. Erstens die Steuer: Haben Sie selbst gewohnt oder das Haus vor mehr als 10 Jahren gekauft, bleibt der Gewinn meist steuerfrei, sonst kann Spekulationssteuer anfallen. Die Details finden Sie im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen. Zweitens der Energieausweis: Er ist Pflicht, muss zur Besichtigung vorliegen und gehört in die Anzeige. Dieser Text ersetzt keine Steuerberatung.

So begleite ich Sie

Jeden dieser Schritte übernehme oder begleite ich für Sie, von der ersten Bewertung über Exposé, Vermarktung und Besichtigungen bis zum Notartermin und der Übergabe. Sie haben dabei einen festen Ansprechpartner, keine wechselnden Zuständigkeiten. Der erste Schritt ist immer der Wert Ihrer Immobilie. Den schätze ich für Eigentümer im Kreis Steinburg und Umgebung kostenlos vor Ort ein.