Was ist meine Immobilie wirklich wert?
Wer wissen will, was die eigene Immobilie wert ist, bekommt online in 2 Minuten eine Zahl. Nur ist diese Zahl selten belastbar genug, um darauf eine Entscheidung zu bauen. Dieser Ratgeber erklärt die Bewertungsverfahren, die entscheidenden Faktoren und wann welcher Weg zur Bewertung passt.
Das Wichtigste in Kürze
- Drei Verfahren bestimmen den Wert: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.
- Den größten Einfluss haben Lage, Zustand, Fläche und Ausstattung.
- Online-Rechner liefern eine grobe Spanne, keinen belastbaren Verkaufswert.
- Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist die Grundlage, der Kaufpreis das Ergebnis am Markt.
Eine Immobilie hat nicht einen festen Preis, sondern einen Wert, der von vielen Faktoren abhängt und sich am Markt zeigt. Wer ihn kennt, verkauft weder unter Wert noch bleibt er mit einem überzogenen Preis liegen. Wie dieser Wert entsteht und wie Sie ihn zuverlässig ermitteln, steht hier.
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Kostenlose BewertungVerkehrswert, Marktwert und Kaufpreis
Drei Begriffe, die oft durcheinandergehen. Der Verkehrswert und der Marktwert meinen dasselbe: den Preis, der sich unter normalen Bedingungen erzielen ließe, gesetzlich definiert in § 194 BauGB. Der Kaufpreis ist der Betrag, den ein Käufer am Ende tatsächlich zahlt. Er kann über oder unter dem Verkehrswert liegen, je nach Nachfrage, Verhandlungsgeschick und Zeitpunkt. Der Verkehrswert ist also die nüchterne Grundlage, nicht die Garantie.
Die drei Bewertungsverfahren
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt es drei anerkannte Verfahren. Welches passt, hängt vom Objekttyp ab.
| Verfahren | Geeignet für | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Eigentumswohnungen, Reihen- und Einfamilienhäuser, Grundstücke | tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte in der Umgebung |
| Ertragswertverfahren | vermietete und gewerbliche Objekte, Anlageimmobilien | die erzielbaren Mieterträge und die Restnutzungsdauer |
| Sachwertverfahren | selbst genutzte Häuser ohne Vergleichsobjekte | Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, angepasst an den Markt |
Welche Faktoren den Wert bestimmen
Kein Faktor wiegt so schwer wie die Lage, aber sie ist nicht allein. Diese vier Größen verschieben den Wert nach oben oder unten.
| Faktor | Wertsteigernd | Wertmindernd |
|---|---|---|
| Lage (Mikro und Makro) | ruhige, gefragte Wohnlage, gute Anbindung | Lärm, Leerstand im Umfeld, schwacher Ort |
| Zustand und Baujahr | saniert, moderne Haustechnik | Sanierungsstau, alte Heizung |
| Fläche und Schnitt | nutzbarer Grundriss, passende Größe | verwinkelt, schwer teilbar |
| Ausstattung und Energie | hochwertig, gute Energieklasse | einfacher Standard, hoher Verbrauch |
Was mindert den Wert?
Manche Dinge kosten beim Verkauf spürbar, oft mehr, als Eigentümer vermuten. Wer sie kennt, kann vor dem Verkauf gegensteuern oder den Preis von vornherein realistisch ansetzen.
- Sanierungsstau: alte Heizung, undichte Fenster, ein feuchter Keller
- Eine schlechte Energieeffizienzklasse und hohe zu erwartende Sanierungskosten
- Ein ungünstiger Grundriss oder ein schwer nutzbarer Zuschnitt
- Lärm, eine ungünstige Mikrolage oder wenig Tageslicht
- Rechtliche Lasten wie ein eingetragenes Wohnrecht, Erbbaurecht oder Baulasten
- Ein überzogener Angebotspreis, der die Immobilie zum Ladenhüter macht
Der letzte Punkt ist der teuerste und zugleich der einzige, den Sie sofort in der Hand haben. Wer zu hoch startet und später nachlassen muss, erzielt am Ende meist weniger als mit einem von Anfang an marktgerechten Preis, weil ein lange gelistetes Angebot bei Käufern Zweifel weckt.
Online-Rechner, Makler oder Gutachter?
Drei Wege zum Immobilienwert
je belastbarer das Ergebnis, desto höher der Aufwand
Drei Wege führen zu einer Bewertung, mit sehr unterschiedlichem Anspruch und Ergebnis.
| Weg | Ergebnis | Kosten | Verwertbar |
|---|---|---|---|
| Online-Rechner | grobe Preisspanne | kostenlos, oft gegen Ihre Kontaktdaten | nein |
| Makler vor Ort | marktgerechte Einschätzung | bei mir kostenlos und unverbindlich | als Verkaufsgrundlage |
| Sachverständiger | gerichtsfestes Gutachten | mehrere hundert bis über 10.000 € | vor Finanzamt und Gericht |
Den Wert selbst grob einschätzen
Eine erste eigene Orientierung ist möglich. Sehen Sie sich aktuelle Angebote vergleichbarer Immobilien in Ihrem Ort an und ziehen Sie den Bodenrichtwert heran, den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter Grund. Für den Kreis Steinburg und Umgebung veröffentlicht ihn der Gutachterausschuss für Grundstückswerte über das amtliche Portal BORIS-SH. Das ersetzt keine vollständige Bewertung, denn der Bodenrichtwert sagt nichts über den Zustand und den Schnitt Ihres Hauses, aber er gibt ein Gefühl für die Größenordnung.
In drei Schritten kommen Sie so zu einer groben Spanne: Erstens den Bodenrichtwert Ihrer Lage mit der Grundstücksgröße multiplizieren, das ergibt den ungefähren Bodenwert. Zweitens den Gebäudewert schätzen, grob über Wohnfläche und Zustand im Vergleich zu ähnlichen verkauften Objekten. Drittens beides zusammenführen und ehrlich nach oben oder unten korrigieren, je nach Ausstattung, Energiestand und Nachfrage vor Ort. Das Ergebnis ist eine Hausnummer, kein belastbarer Preis, aber es schützt vor groben Fehleinschätzungen in beide Richtungen.
Wann Sie eine Bewertung brauchen
Am häufigsten vor einem Verkauf, um den richtigen Preis zu finden. Genauso bei einer Erbschaft, wo das Finanzamt den Wert ansetzt, bei einer Scheidung für den Zugewinnausgleich oder bei einer Finanzierung, für die die Bank den Beleihungswert benötigt.
Der Beleihungswert ist dabei nicht dasselbe wie der Verkehrswert. Banken setzen ihn bewusst vorsichtiger an, oft einige Prozent unter dem Marktwert, weil er auch in einer schwächeren Marktlage tragen soll. Wer parallel zum Verkauf oder Kauf finanziert, sollte diesen Unterschied kennen, damit der Finanzierungsrahmen nicht an einer zu optimistischen Werterwartung scheitert.
„Eine realistische Zahl statt Lockangebot. Und falls etwas den Wert beeinflusst, erfahren Sie das von mir vorab, nicht erst, wenn das Haus drei Monate auf dem Markt steht.“
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Zum BewertungsformularHäufige Fragen zur Immobilienbewertung
Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie?
Über eines von drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Häuser, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren für selbst genutzte Häuser ohne Vergleich. Für eine erste Orientierung reicht eine Online-Bewertung, den belastbaren Wert liefert der Termin vor Ort.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt (§ 194 BauGB), ist der Preis, der sich unter normalen Umständen erzielen ließe. Der tatsächliche Kaufpreis kann davon abweichen, je nach Nachfrage, Verhandlung und Zeitpunkt. Der Verkehrswert ist die nüchterne Grundlage, der Kaufpreis das Ergebnis am Markt.
Ist eine kostenlose Online-Bewertung seriös?
Als erste Orientierung ja, als Verkaufsgrundlage nein. Online-Rechner vergleichen Ihre Angaben mit Durchschnittsdaten und liefern eine Spanne. Sie sehen weder den Zustand noch die Mikrolage Ihrer Immobilie. Oft erscheint das Ergebnis zudem erst, nachdem Sie Ihre Kontaktdaten hinterlassen haben.
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Ein kurzes Wertgutachten kostet meist einige hundert Euro. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen liegt je nach Aufwand deutlich höher, bis über 10.000 Euro. Für einen normalen Verkauf ist es in der Regel nicht nötig.
Was ist der Bodenrichtwert und wo finde ich ihn?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Grund und Bodens je Quadratmeter, ermittelt vom Gutachterausschuss. Für den Kreis Steinburg finden Sie ihn über das amtliche Bodenrichtwert-Portal des Landes Schleswig-Holstein (BORIS-SH). Er ist eine gute Orientierung, ersetzt aber keine vollständige Bewertung der Immobilie selbst.
Wie oft sollte ich meine Immobilie bewerten lassen?
Vor einem konkreten Anlass wie Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung lohnt sich eine aktuelle Bewertung, weil sich Marktwerte über die Jahre deutlich verschieben. Eine ältere Bewertung taugt allenfalls als grober Anhaltspunkt.
Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?
Mit der kostenlosen Online-Bewertung erhalten Sie schnell und unkompliziert eine erste Einschätzung des möglichen Marktpreises.
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