Geerbtes Haus verkaufen: Steuer, Fristen und Erbengemeinschaft

In vielen Fällen bleibt der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei oder kostet deutlich weniger Steuer, als Erben befürchten. Entscheidend sind Ihr persönlicher Freibetrag und die Frage, wie lange die Immobilie schon im Besitz war.

Haus geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Bevor es um Steuern geht, steht die Grundentscheidung: die geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen. Welcher Weg passt, hängt von Ihrer Lebenssituation ab.

Ist das geerbte Haus vermietet, bleibt der Mietvertrag beim Verkauf bestehen. Der Käufer übernimmt ihn mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB). Damit kommen vor allem Käufer infrage, die vermieten wollen, was sich auf den Preis auswirken kann. Klären Sie deshalb früh, ob der Mieter bleiben möchte.

Erbschaftssteuer: wann sie überhaupt anfällt

Erbschaftssteuer zahlen Sie nur auf den Teil des Erbes, der über Ihrem Freibetrag liegt. Wie hoch dieser ist, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Für nahe Angehörige sind die Beträge so hoch, dass ein durchschnittliches Haus im Kreis Steinburg und Umgebung sie oft nicht oder nur knapp übersteigt.

Freibeträge nach § 16 ErbStG (Stand Oktober 2026). Liegt der Wert darüber, steigt der Steuersatz mit der Höhe des Erbes und der Steuerklasse (bei nahen Angehörigen 7 bis 30 Prozent). Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie, den das Finanzamt ansetzt. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.

Erbschaftssteuer-Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad

je erbender Person, in Euro (§ 16 ErbStG, Stand: Oktober 2026)

Spekulationssteuer: die 10-Jahres-Frist

Die Spekulationssteuer betrifft den Gewinn, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen. Das Erbe selbst belastet sie nicht. Die entscheidende Besonderheit: Bei einer geerbten Immobilie zählt nicht Ihr Erbdatum, sondern der Tag, an dem der Erblasser sie gekauft hat (§ 23 EStG). Diese Besitzzeit wird Ihnen angerechnet.

Nur im letzten Fall wird gerechnet: Verkaufspreis minus die früheren Anschaffungskosten des Erblassers minus Verkaufskosten ergibt den steuerpflichtigen Gewinn, der mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet wird. Ein Beispiel: Kaufte der Erblasser 2019 für 250.000 Euro und verkaufen Sie 2026 für 320.000 Euro, sind rund 70.000 Euro Gewinn zu versteuern, bei vielen Erben ein spürbarer Betrag. Lag der Kauf dagegen länger zurück oder war das Haus selbst bewohnt, fällt diese Steuer weg.

Stand das Haus nach dem Tod eine Weile leer oder ist der Erblasser schon Jahre vorher in ein Pflegeheim gezogen, kommt es auf die genauen Kalenderjahre an. Lassen Sie diesen Fall vor dem Notartermin von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen: die Ausnahmen

Zwei Wege führen zur Steuerfreiheit beim Gewinn. Der erste ist die 10-Jahres-Frist aus der Tabelle oben. Der zweite ist die Selbstnutzung: Wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, bleibt der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Frist.

Für die Erbschaftssteuer gibt es zusätzlich das Familienheim: Ziehen Ehepartner oder Kinder selbst ein und bleiben mindestens 10 Jahre, kann die Immobilie ganz steuerfrei bleiben, bei Kindern bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Wer stattdessen verkauft, verliert diese Befreiung, sollte die Folgen also vorher durchrechnen.

Geerbte Immobilie verkaufen: Steuer bei Haus und Wohnung

Für eine geerbte Eigentumswohnung gelten bei der Spekulationssteuer dieselben Regeln wie für ein Haus: die 10-Jahres-Frist ab dem Kauf durch den Erblasser und die Ausnahme bei Selbstnutzung. Gesetz und Finanzverwaltung nennen Eigentumswohnungen ausdrücklich (§ 23 EStG, BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 16). Auch Ihr Freibetrag gilt für den gesamten Erwerb, egal ob Haus oder Wohnung (§ 16 ErbStG).

Hausverkauf in der Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen zusammen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Das geerbte Haus gehört dann allen gemeinsam und die Erbengemeinschaft kann es nur gemeinsam verkaufen (§ 2040 BGB). Den Notartermin beim Hausverkauf nehmen alle Miterben wahr oder sie erteilen einem von ihnen eine beglaubigte Vollmacht.

In der Praxis gibt es drei Wege. Die Erben verkaufen gemeinsam an einen Käufer und teilen den Erlös nach Erbquote, ein Miterbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus, oder es kommt zur Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung gelingt.

Wenn ein Miterbe nicht verkaufen will

Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren. Er kann ihn aber auf Dauer nicht verhindern: Jeder Miterbe darf jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§ 180 ZVG). Wie diese Versteigerung abläuft, zeigt der Ratgeber Haus verkaufen bei Scheidung.

Wer aussteigen möchte, ohne dass das Haus verkauft wird, kann seinen Erbteil (auch Erbanteil genannt) verkaufen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben dann 2 Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben (§ 2034 BGB). Gerade wenn mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, hilft ein neutraler Makler, der allen dieselben Zahlen vorlegt und zwischen den Beteiligten vermittelt.

Miterben oder Geschwister auszahlen

Will ein Erbe das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen. Grundlage ist der Verkehrswert des Hauses abzüglich der Schulden, die noch darauf lasten. Von diesem Betrag steht jedem Miterben sein Erbteil zu.

Ein Beispiel: Das Haus ist 300.000 € wert, die Restschuld beträgt 30.000 €. Bei 3 Geschwistern mit gleichen Anteilen entfallen auf jedes 90.000 €. Wer das Haus übernimmt, zahlt 180.000 € an die beiden anderen und führt das Darlehen weiter.

Die Übernahme muss ein Notar beurkunden (§ 311b BGB). Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Gestritten wird meist über den Wert. Deshalb lohnt sich eine Bewertung, auf die sich alle Miterben vorher einigen.

Spekulationssteuer in der Erbengemeinschaft

Zahlt ein Miterbe die anderen aus, kauft er ihnen ihre Anteile ab. Für diese zugekauften Anteile beginnt eine neue 10-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG). Verkauft er das Haus früher, kann auf diesen Teil des Gewinns Spekulationssteuer anfallen. Für den eigenen geerbten Anteil zählt weiter der Kauf durch den Erblasser. Lassen Sie eine geplante Auszahlung vorab steuerlich prüfen.

Brauchen Sie einen Erbschein?

Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das dem Grundbuchamt in der Regel als Nachweis Ihrer Erbenstellung. Nur bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament brauchen Sie meist einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen.

Geerbtes Haus verkaufen ohne Grundbucheintrag?

Im Grundbuch müssen Sie für den Verkauf nicht zwingend vorher eingetragen sein: Verkaufen die Erben, verzichtet die Grundbuchordnung auf diese Voreintragung (§ 40 GBO). Rechtlich lässt sich ein geerbtes Haus damit auch ohne Grundbucheintrag der Erben verkaufen. Für eine Grundschuld, etwa zur Finanzierung des Käufers, gilt diese Ausnahme nicht: Dann müssen die Erben vorher eingetragen sein (§ 39 GBO). Die Berichtigung des Grundbuchs ist innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Fristen nach dem Erbfall auf einen Blick

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. 01

   Erbe annehmen oder ausschlagen

   Sie haben 6 Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen, etwa bei Überschuldung. Die Frist läuft, sobald Sie vom Erbfall und von Ihrer Erbenstellung wissen. Wer nichts unternimmt, nimmt das Erbe an.

2. 02

   Grundbuch berichtigen

   Die Erben lassen sich als Eigentümer eintragen. Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Voraussetzung für den Verkauf ist die Eintragung nicht, der Antrag kann parallel zur Verkaufsvorbereitung laufen.

3. 03

   Wert ermitteln

   Ein realistischer Verkehrswert ist die Grundlage für Steuer und Verkaufspreis. Am belastbarsten ist der Termin vor Ort.

4. 04

   In der Erbengemeinschaft abstimmen

   Klären Sie früh, wer verkaufen, wer übernehmen möchte, damit später keine Blockade entsteht.

5. 05

   Vermarkten und verkaufen

   Exposé, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar.

Diese Unterlagen brauchen Sie

• → Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• → Aktueller Grundbuchauszug
• → Bei mehreren Erben: Zustimmung oder Vollmacht aller Miterben

Alle weiteren Unterlagen, vom Energieausweis bis zur Flurkarte, finden Sie in der Checkliste im Ratgeber Hausverkauf: Ablauf in 8 Schritten.

Den Wert des geerbten Hauses kennen

Der Verkehrswert ist gleich doppelt wichtig: Das Finanzamt setzt ihn für die Erbschaftssteuer an. Zugleich bestimmt er, was Sie beim Verkauf erzielen. Eine realistische, nachvollziehbare Einschätzung schützt vor beidem, einer zu hohen Steuerbewertung und einem zu niedrigen Verkaufspreis. Ich schaue mir das geerbte Haus persönlich vor Ort an und ordne es in den lokalen Markt im Kreis Steinburg und Umgebung ein.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Die Rechts- und Steuerangaben in diesem Ratgeber stützen sich auf diese Vorschriften. Alle Links führen zum Wortlaut auf den Seiten des Bundesjustizministeriums und des Bundesfinanzministeriums, abgerufen am 06.10.2026, die Ergänzungen zur Grundschuld und zur Eigentumswohnung am 15.10.2026.

• § 16 ErbStG: Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
• § 19 ErbStG: Steuersätze nach Steuerklasse
• § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG: Steuerbefreiung für das Familienheim
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte, 10-Jahres-Frist und Selbstnutzung
• BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Randziffern 25 und 26: Selbstnutzung durch den Erblasser, abgedruckt im Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 26
• § 1944 BGB: Frist für die Ausschlagung
• § 2033 BGB: Verkauf des eigenen Erbteils
• § 2034 BGB: Vorkaufsrecht der Miterben
• § 2040 BGB: gemeinsame Verfügung der Erbengemeinschaft
• § 2042 BGB: Anspruch auf Auseinandersetzung
• § 180 ZVG: Teilungsversteigerung
• § 311b BGB: notarielle Beurkundung
• § 566 BGB: Mietvertrag geht auf den Käufer über
• § 3 Nr. 3 GrEStG: keine Grunderwerbsteuer bei der Teilung des Nachlasses unter Miterben
• § 39 GBO: Voreintragung als Regel, etwa vor einer Grundschuld
• § 40 GBO: Verkauf ohne Voreintragung der Erben
• GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110: gebührenfreie Grundbuchberichtigung innerhalb von 2 Jahren

So begleite ich Sie

Ein geerbtes Haus zu verkaufen ist selten nur eine Geldfrage. Oft hängen Erinnerungen daran. In einer Erbengemeinschaft sitzen zudem Menschen mit verschiedenen Wünschen am Tisch. Ich gehe das ruhig und diskret an, lege allen Beteiligten dieselbe, marktgerechte Bewertung vor und begleite den Verkauf vom ersten Gespräch bis zur Übergabe. Als Makler aus Hohenlockstedt mit Erlaubnis nach § 34c GewO und IHK-Qualifikation bin ich in der Region verwurzelt und vor Ort.