Haus privat verkaufen: Ablauf, Checkliste und Notar

Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, privat und ohne Vermittler, übernehmen Sie Verkaufspreis, Anzeige, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Den Kaufvertrag beurkundet in jedem Fall ein Notar (§ 311b BGB). Ob sich das für Sie rechnet, steht im Ratgeber zum Verkauf ohne Makler.

Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Haus privat verkaufen: Was muss ich beachten?

Wer eine Immobilie privat verkaufen will, hat beim Energieausweis dieselben Pflichten wie ein Makler. Das Gesetz richtet sie an den Verkäufer oder den Immobilienmakler. Sie müssen Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und ihn dem Käufer nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG).

Bekannte Mängel sollten Sie offen nennen. Einen Haftungsausschluss im Vertrag können Sie zwar vereinbaren, auf ihn kann sich ein Verkäufer aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Den Grundbuchauszug besorgen Sie selbst. Interessenten bekommen ihn beim Grundbuchamt nicht, denn ein Kaufinteresse gilt dort nicht als berechtigtes Interesse (Amtsgericht Itzehoe, § 12 GBO).

Nach meiner Erfahrung hängen Privatverkäufe in der Region am häufigsten am Preis.

Hausverkauf privat an privat: der Ablauf in 8 Schritten

1. Wert ermitteln. Einen ersten Anhaltspunkt für den Grundstücksanteil geben die amtlichen Bodenrichtwerte des Kreises. Wie der Wert des ganzen Hauses entsteht, erklärt der Ratgeber zum Verkehrswert.
2. Unterlagen zusammenstellen. Was dazugehört und wo Sie es bekommen, steht in der Checkliste unten.
3. Energieausweis beschaffen. Ausstellen dürfen ihn nur Personen mit bestimmter Qualifikation, etwa aus Architektur, Bauingenieurwesen oder einem Bauhandwerk (§ 88 GModG).
4. Exposé und Anzeige. Was hineingehört, steht im nächsten Abschnitt.
5. Besichtigungen. Legen Sie den Ausweis vor oder hängen Sie ihn gut sichtbar aus.
6. Käufer und Finanzierung prüfen. Lassen Sie sich vor der Beurkundung eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen.
7. Kaufvertrag beim Notar. Der Notar beurkundet den Vertrag, mehr dazu unten.
8. Übergabe. Übergeben Sie Haus und Schlüssel erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist. Den Ausweis bekommt der Käufer schon nach Vertragsschluss.

Die Schritte nach der Beurkundung, von der Vormerkung bis zur Umschreibung, stehen im Ratgeber zum Verkaufsablauf.

Exposé und Anzeige: was hineingehört

Ins Exposé gehören gute Fotos, der Grundriss, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Lage und Ihr Angebotspreis. Die Wohnfläche sollten Sie belegen können, zum Beispiel mit der Berechnung aus der Bauakte.

Für die Anzeige gibt das Gesetz Pflichtangaben aus dem Energieausweis vor: die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse (§ 87 GModG). Das gilt für Sie als Privatverkäufer genauso wie für einen Makler, wenn Sie die Anzeige selbst aufgeben.

Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf privat

Checkliste Hausverkauf privat im Kreis Steinburg: Mit diesen Unterlagen beantworten Sie die Fragen von Interessenten und bereiten den Kaufvertrag vor.

Für die Flurkarte gilt: Jede Person kann die Liegenschaftskarte einsehen und Auszüge daraus erhalten (Bürgerportal Schleswig-Holstein). Einzelne Auszüge bestellen Sie beim Landesamt über ein Online-Formular. Die Bauakte sehen Sie bei der Bauverwaltung des Kreises ein, für Itzehoe bei der Bauaufsicht der Stadt.

Käufer prüfen, bevor Sie zum Notar gehen

Fragen Sie früh nach der Finanzierung und lassen Sie sich die Bestätigung der Bank zeigen, bevor Sie einen Beurkundungstermin vereinbaren. Will jemand ohne Kredit kaufen, lassen Sie sich einen Nachweis über das Eigenkapital zeigen.

Ich lasse mir eine Finanzierungsbestätigung schicken oder spreche selbst mit der Bank. Hat ein Interessent noch keine Finanzierung, vermittle ich ihn an einen der Finanzierer, mit denen ich zusammenarbeite.

Was der Notar übernimmt und was nicht

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Der Notar vertritt dabei keine Seite, er betreut Käufer und Verkäufer unabhängig und unparteiisch (§ 14 BNotO). Er soll den Willen beider erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Vertrags belehren (§ 17 BeurkG).

Einen Käufer suchen darf er nicht, das Vermitteln von Grundstücksgeschäften ist ihm verboten (§ 14 Abs. 4 BNotO). Verkaufspreis, Anzeige und Besichtigungen bleiben also Ihre Sache. Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintrag zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB).

Wann ein Makler trotzdem hilft

Als Makler übernehme ich die Schritte oben für Sie, von der Bewertung bis zur Übergabe. Bei einem Einfamilienhaus gilt dann: Ist der Makler für Käufer und Verkäufer tätig, zahlen beide gleich viel Provision (§ 656c BGB). Was das in Zahlen heißt, zeigt die Rechnung im Ratgeber zum Verkauf ohne Makler.

Den Wert Ihres Hauses schätze ich kostenlos und unverbindlich vor Ort ein. Mit dieser Zahl gehen Sie in die Verhandlung, egal wie Sie danach verkaufen.

Auch die Prüfung von Kaufinteressenten übernehme ich auf Anfrage einzeln, wenn Sie sonst privat verkaufen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

Alle Gesetzestexte am 16. und 17.10.2026 auf gesetze-im-internet.de abgerufen, die Seiten des Amtsgerichts Itzehoe, des Landes Schleswig-Holstein, des Kreises Steinburg und der Stadt Itzehoe am selben Tag.

• § 311b BGB: notarielle Beurkundung
• § 444 BGB: Haftungsausschluss
• § 448 BGB: Kosten der Beurkundung und des Grundbucheintrags
• § 656c BGB: Provision bei Tätigkeit für beide Seiten
• § 79 GModG: Energieausweis, Ausnahmen
• § 80 GModG: Energieausweis beim Verkauf
• § 87 GModG: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 88 GModG: Berechtigung zur Ausstellung
• § 14 BNotO: Unparteilichkeit des Notars
• § 17 BeurkG: Prüfungs- und Belehrungspflichten
• § 12 GBO: Einsicht ins Grundbuch
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
• Amtsgericht Itzehoe, Grundbuch: Grundbuchauszug und Gebühren
• Bürgerportal Schleswig-Holstein: Auszug aus der Liegenschaftskarte